A dificuldade no acesso em adquirir ou em construir casas para habitação própria contrasta com o êxito do negócio imobiliário e dos bancos, como principais financiadores de quem delas precisa.
O caos instalado no acesso à habitação em Portugal resulta da conjugação de fatores estruturais e conjunturais que comprimem a oferta e expandem a procura.
Jovens, famílias de rendimento médio e investidores encontram-se presos a regulamentos municipais desatualizados e a processos de licenciamento autárquico excessivamente burocráticos, que podem demorar anos, encarecendo e atrasando a construção.
A descida das taxas de juro em 2025, a estabilidade do mercado de trabalho e, sobretudo, um conjunto alargado de benefícios fiscais dirigidos aos jovens até 35 anos aumentaram significativamente o poder de compra. Contudo, estas medidas atuaram quase exclusivamente do lado da procura, num mercado de oferta rígida, provocando uma escalada de preços. Este desequilíbrio alimenta uma dinâmica especulativa em que compradores, pressionados pela escassez, licitam valores mais elevados que o indicado pelo proprietário vendedor, reforçando o papel das empresas imobiliárias e dos seus agentes na valorização artificial dos ativos e na maximização de comissões.
Também aos bancos não interessa que os preços baixem. Sendo os imóveis uma das principais garantias empregues na concessão de crédito, uma diminuição nos preços, associada a um enfraquecimento da situação das famílias, pode colocar em risco a estabilidade do sistema financeiro, com implicações macroeconómicas importantes. Uma variabilidade em baixa dos preços das habitações assumiria um papel de grande relevância no risco e rendibilidade dos bancos.
Os dados confirmam esta pressão: em 2025, os preços da habitação cresceram mais de 17%, com maior impacto nas casas usadas, enquanto o valor médio das transações subiu de forma expressiva. A habitação, sendo o principal bem das famílias, tornou-se progressivamente inacessível, levando muitas a suportar prestações superiores a 40% do rendimento mensal. O risco central já não é o incumprimento, mas o da exclusão social de jovens e trabalhadores qualificados do mercado habitacional.
Persistem falhas graves de planeamento urbano, incentivos insuficientes à reabilitação e incoerências fiscais, como o IVA na construção que continua a ser um entrave. Tal como está, não se consegue harmonizar uma situação de isenção equitativa e geral para todos os investidores/construtores que iniciaram procedimentos administrativos antes de setembro de 2025, quando as obras comecem após esta data. Porque o que conta é a data dos procedimentos administrativos e não a data de início das obras.
A solução exige construir mais e mais depressa, reduzir drasticamente a burocracia e envolver ativamente as autarquias como parte da resposta.
A habitação deve ser assumida como prioridade nacional, pois é mais do que um ativo económico: é a base da coesão social e do futuro do país.